Оценка земельного участка с учетом ценообразующих факторов

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Вы здесь

Методические разъяснения по вопросам методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

В начале июля в Челябинске состоялась первая онлайн-конференция по методологическим вопросам определения рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при оспаривании кадастровой стоимости. Участие в ней приняли ведущие эксперты НП “АРМО”. Обсудив вопросы, предложенные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре Челябинской области, Региональный совет по оценочной деятельности обобщил мнение участников конференции и подготовил методические разъяснения. Главными вопросами для обсуждения первой конференции стали:

• Учитывается ли вид разрешенного использования (ВРИ) при оценке земельного участка;
• Влияет ли на стоимость земельного участка наличие (отсутствие) коммуникаций. Учитывается ли это влияние при определении рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости;
• Существует ли отличие в стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажную комплексную застройку? А также ИЖС и СНТ.

Оценщикам Челябинской области рекомендуется ознакомиться с представленными методическими рекомендациями и учитывать их при подготовке отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Проверка отчетов по определению рыночной стоимости регламентируется требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, стандартами СРО. Так, ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», определяются требования к проведению экспертизы отчета об оценки. Требования Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва “Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 г. Москва “Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 г. Москва “Об утверждении федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО №3), Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», формируют нормы относящиеся к форме и содержанию Отчета об оценке.

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков определяются ФСО N 6, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628

Отвечая на поставленные вопросы, региональный совет отмечает, что в каждом индивидуальном случае требуется обоснование выбранного оценщиком метода расчета, используемых корректировок, повлиявших на итоговый результат.

ВЛИЯНИЕ ВРИ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Позиция профессионального сообщества складывается из мнения, что ВРИ напрямую указывает на законодательно утвержденный правовой характер использования земельного участка. Кроме того, ВРИ как официальная правовая характеристка использования ЗУ участвует при расчете кадастровой стоимости, поэтому безусловно данное обстоятельство необходимо учитывать при индивидуальной рыночной оценке. Вид разрешенного использования учитывается субъектами федерации при определении величины ставки налога на землю.

Также необходимо отметить, что учет оценщиком только элемента территориального зонирования некорректно, т.к. территориальные зоны включают обычно несколько земельных участков и не учитывают индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

Таким образом, коллегиальное мнение экспертов-оценщиков говорит о необходимости учета ВРИ при определении стоимости земельного участка.

КОММУНИКАЦИИ КАК ФАКТОР ВЛИЯНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В общем случае экспертная позиция сводится к мнению, что коммуникации (их наличие/отсутствие) как ценообразующий фактор оказывают влияние на стоимость земельного участка. Степень влияния определяется рядом факторов, связанных с конкретным месторасположением земельного участка, правовым зонированием территории и др. При этом необходимо отметить, что собственно коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета.

Размер корректировок является расчетной величиной и составляется на основании статистических данных для каждого вида коммуникаций и может составлять различную величину в зависимости от степени развитости окружающий земельный участок конгломерации (город, сельское поселение и др.)

Эксперты отмечают также, что влияние на стоимость ЗУ оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Кроме того, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО №7 п.20

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИЖС И МНОГОЭТАЖНОЙ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ/ ИЖС И СНТ

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Эксперты считают необходимым отметить, что предложенные категории земельных участков относятся к разным сегментам рынка и имеют существенные различия в коммерческой привлекательности для потенциальных инвесторов. Земельные участки под МКС обладают значительно большей доходностью в сравнении с ИЖС.

При определении стоимостных различий между ИЖС и садовыми товариществами, эксперты отмечают отсутствие ярко выраженных системных различий. Ценовая взаимозависимость и влияние в этом случае может иметь как положительные, так и отрицательные значения, в зависимости от сложившейся практики конкретного региона, и рассчитывается в индивидуальном порядке.

Кадастровая оценка.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА.

Объект и задачи кадастровой оценки.

Основные принципы проведения кадастровой оценки объектов закреплены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

– заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

– сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

– определение ценообразующих факторов объектов оценки;

– сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

– группировка объектов оценки;

– сбор рыночной информации;

– построение модели оценки;

– анализ качества модели оценки;

– расчет кадастровой стоимости;

– составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости до уровня рыночной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

– принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

– формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

– отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее – исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;

– определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

– экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

– утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

– внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Кадастровая стоимость земли очень часто не соответствует рыночной стоимости, поскольку государственная кадастровая оценка основана на методе массовой оценки и зачастую не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость конкретного земельного участка.

Если у Вас имеются вопросы:

– Как снизить кадастровую стоимость на земельный участок до уровня его рыночной стоимости ?

– Как понизить налог на землю ?

– Как уменьшить арендную плату за земельный участок ?

обращайтесь в АНО «МБСЭиО» и мы рассчитаем перспективы снижения кадастровой стоимости Вашего земельного участка и его экономическую целесообразность, а также обеспечим правовое сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости земли.

Процедура снижения кадастровой стоимости земли включает следующие этапы:

– Составление отчёта об оценке.

– Получение положительного экспертного заключения СРО на отчёт.

– Подача заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

– Участие в заседании комиссии.

– Составление искового заявления и подача его в суд. Участие в судебных заседаниях.

– Получение решения суда об изменении кадастровой стоимости земельного участка до уровня его рыночной стоимости.

– Подача (при необходимости) данных о новой кадастровой стоимости земли в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по соответствующему субъекту РФ.

Более детально по порядку переоценки кадастровой стоимости можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте http://burosudeks.ru, или задать вопрос на электронный адрес burosudeks@mail.ru.

Юридическую поддержку по данному вопросу можно получить по телефонам: +7 952 54 000 52 и +7 952 950 16 45

ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

29 Августа 2018

Как отметил Верховный Суд, оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка

Эксперты «АГ» неоднозначно отнеслись к решению ВС РФ. Так, один из них указал, что в принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. По мнению второго, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценки является спорным.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Ценообразующих Факторов На Стоимость Земельного Участка Учебник

Ценообразующие факторы для земельных участков

Актуальность темы обуславливается необходимостью научно-теоретического осмысления «рынка земли» как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования. В настоящее время рынок земли является сферой товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать для строительства объектов недвижимости и земледелия, также это земельный оборот, включающий как непосредственную куплю-продажу земли, так и иные сделки с ней (залог, аренда, дарение).

И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже. Так, по оценкам экспертов «РБК-Недвижимость», земельные участки недалеко от воды стоят на 25-50% дороже «безводных», а наличие в пешей доступности леса увеличивает стоимость земли на 25-30%. При этом большое значение имеет степень удаленности от леса: различают участки первой линии (примыкание к лесу с наличием деревьев на участке), второй (до 100 м) и третьей (более 100 м) линий.

Ценообразующие факторы для земельных участков

Чем владеют коренные жители Сочи: Экономика земли под многоэтажное жилье Опубликован: Вс, 07/05/2015 — 09:57 автор Вадим Пирушин Одной из наиболее крупных и многочисленных групп собственников земли в Сочи являются ее коренные жители, которые в основном отношения к бизнесу в сфере недвижимости не имеют. Чем владеют сочинские землевладельцы с точки зрения стоимости земли, попробуем разобраться на примере экономики земли под многоэтажное строительство. Основным ценообразующим фактором стоимости земельного участка под многоэтажное жилье является возможные параметры застройки.

Оценка объекта загородной недвижимости Чтобы вложение денежных средств было оправданным и выгодным, эксперты «МИЭЛЬ» помогут оценить ликвидность объекта недвижимости. Если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей загородной недвижимости, то профессиональная оценка позволит учесть все факторы, влияющие на ее стоимость. К основным факторам, влияющим на стоимость объектов недвижимости, относят: Комфортность .

Ценообразующие факторы для земельных участков

Цены на земельные участки — далеко не абсолютные величины: даже в границах одного населенного пункта они могут значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов (участок площадью не более 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости), неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок, нестандартную форму и рельеф. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже.

. земли это самостоятельная деятельность в сфере оценки объектов недвижимости и определенная гарантия эффективности принятых решений. Данный объект оценки характеризуется местоположением как основном ценообразующей характеристикой, что не исключает влияние и других факторов — назначение, площадь, рельеф, форма, состав прав на участок. Второй такой характеристикой является качество участка и его улучшения, например коммуникации.

Оценка земельного участка с учетом ценообразующих факторов

В связи с наличием широкого спектра назначений участков оценка земельного участка не может проводиться в отрыве от анализа правоотношений вокруг него. Зачастую смена назначения участка может привести к его удорожанию в десятки раз, поэтому специалист также учитывает возможность перевода земли из одной категории в другую.

•​ Стоимость земли зависит от типа разрешенного использования — стоимость участка под строительство многоэтажного дома будет гораздо выше, чем стоимость участка под сельскохозяйственные нужды. Подробнее о переводе земель из одной категории в другую изложено в ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Ценообразующие факторы при оценке земельного участка

Оценка земельных участков. земли это самостоятельная деятельность в сфере оценки объектов недвижимости и определенная гарантия эффективности принятых решений. Данный объект оценки характеризуется местоположением как основном ценообразующей характеристикой, что не исключает влияние и других факторов — назначение, площадь, рельеф, форма, состав прав на. Второй такой характеристикой является качество участка и его улучшения, например коммуникации.

Стоимость земельных участков при кадастровой оценке определяется методами массовой. Узнать кадастровую стоимость земли, используя набор ценообразующих факторов, предполагают, построение математических моделей, с помощью которых и определяется цена, вы можете у нас. Набор ценообразующих факторов определен методическими рекомендациями по той или иной категории земельных.

Ценообразующие факторы для земельных участков

-Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непо­средственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту (80%), удаленность от шоссе до 100 м (50%), до 500 метров (40%); наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция — от 1000 м, маршрутные автобусы — от 100 м). Особое внимание обращается на содержание дорог и их обслуживание в зимний период (60%), перспективы развития схем движения в данном районе.

Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Ценообразующие факторы сегмента рынка оцениваемого земельного участка

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

— совершенная сделка или предложение к продаже земельного участка или права аренды. Фактическая цена сделки обычно отличается от стоимости предложения в меньшую сторону на величину торга. По данным агентств недвижимости «Капитал», «Выбор», «Риконт» по состоянию на март 2008 года скидка на торг составляла от 10% до 20%.

Оценка земли или как узнать стоимость

Кадастровую стоимость можно изменить в сторону уменьшения, что является наиболее популярным прецедентом, а также – в сторону увеличения, что при продаже ЗУ позволит повысить его рыночную стоимость. Эту процедуру можно провести при благоустройстве участков в пределах кадастрового района, что оказывает влияние на сумму оценки.

Нередко собственник, желающий реализовать свой надел, размышляет о маркетинговых схемах, которыми можно обеспечить процедуру купли-продажи. Но, не ориентируясь в элементарных представлениях о видах стоимости ЗУ и элементах, из которых складывается его ценовой диапазон, строить представления о выгодной сделке сложно.

Ценообразующие факторы для земельных участков

Анализ рынка недвижимости – это вид деятельности, цель которой обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Целью данного исследования является анализ и выявление основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков г. Бишкека. Результаты анализа позволили определить зависимости факторов и построить экономико-математическую модель рыночной стоимости 1 м2 земельного участка г.

Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка (пашня, пастбище и т.п.) и плодородие почвы на участке. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик – рельефа, почвы, существующего водного режима. Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект.

Оценка земельных участков

Оценка земельных участков, земли это самостоятельная деятельность в сфере оценки объектов недвижимости и определенная гарантия эффективности принятых решений. Данный объект оценки характеризуется местоположением как основном ценообразующей характеристикой, что не исключает влияние и других факторов — назначение, площадь, рельеф, форма, состав прав на участок. Второй такой характеристикой является качество участка и его улучшения, например коммуникации.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Однако в последнее время ситуация меняется: мэрия Новосибирска, действуя согласно Земельному кодексу, теперь выставляет участки на аукцион, с целью заключения договора аренды либо продажи в собственность, при этом первоначальная цена земельных участков сопоставима с рыночной ценой продажи. Нужно отметить, что мэрия выставляет на аукцион земельные участки с проработанными техническими условиями.

Земля является самым специфическим и индивидуальным товаром. Два граничащих друг с другом земельных участка могут различаться очень сильно. Существует ограниченность данного ресурса в данном регионе, и как следствие не происходит выравнивания цены земли, как на других рынках 6 .

Ценообразующих Факторов На Стоимость Земельного Участка Учебник

Поэтому сейчас девелоперы не только не строят, но в основном даже и не заявляют о наличии широкого спектра инфраструктурных объектов. Стараются обойтись минимумом — если проект достаточно большой, то строят административное здание, детские и спортивные площадки», — говорит Ольга Трошева. По словам Марины Селивановой, руководителя департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент», на цену влияет и то, насколько участок подготовлен к строительству, дороги, социальное окружение, статус земли.

По первой линии определяют кадастровую стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 тыс. чел. и более на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами. По второй линии определяют кадастровую стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10 тыс.

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

Факторы, которые влияют на ценообразование земельных участков, различны. Многое зависит от назначения земли и особенностей образования цен на крупные угодья. Стоимость участка формируется на основе того, какова цель применения. На ценообразование земель, которые используются под логистику, влияют одни факторы. Цена объекта, который применяется для строительства жилых построек (коттеджей или элитных городков) влияют другие силы. Цена земельного участка, предназначенного для возведения развлекательных, офисных или торговых центров, формируется на основе других факторов. А на стоимость земли, которая используется для промышленных целей, оказывают влияние иные ценности. Ценообразование земельного участка базируется на совокупности разных условий и их характеристик.

Факторы, которые влияют на стоимость земли под логистику

На ценообразование земельных участков, предназначенных под логистику, оказывают влияние такие факторы:

• приближенность к трассам и федеральным дорогам (приближенность участка к крупной трассе повышает цену земли);
• комфортный подъезд, транспортные развязки;
• инженерные коммуникации на земле (наличие электричества, газа, водопровода, скважины, септика или канализации, котельной/источников тепла, телефона, проводного Интернета и др.);
• прав (в приоритете оформленные права на собственность);
• строения, которые можно сносить (цена земли, на которой нет построек, автоматически повышается);
• постройки в приемлемом состоянии повышают стоимость, т.к. можно их применять для логистического строительства;
• насаждения, которые надо вырубить (чем их меньше, тем лучше);
• юридические обременения (санитарные зоны, арендные права и др.) снижают стоимость участка;
• категория земли (в приоритете участки, которые являются промышленными землями);
• приближенность к населенным пунктам.

Ценообразование земли под коттеджи

Земельные угодья, которые планируется применять с целью возведения жилья, должны находиться подальше от шумных дорог, в местах с чистым воздухом и, желательно, поближе к живописным уголкам природы. Такие участки ценятся высоко и разлетаются, как горячие пирожки. Какие факторы влияют на стоимость земельных участков под строительство коттеджей:

• направление (в приоритете юго-запад, запад, северо-запад, т.к. эти направления не нагружены транспортом и тут более чистый воздух, благоприятная экология);
• приближенность к МКАД (ценятся участки, которые находятся на территории до 35 км);
• участки, удаленные от трассы на 30-50 км.;
• дальние земли (возможность строительства собственных имений и поместий на большой территории);
• комфортный подъезд, транспортные развязки;
• инженерные коммуникации (наличие телефона, газа, электричества, водопровода или скважины, канализации, котельной или источника теплоснабжения и др.;
• свойства почвы и местного ландшафта, наличие леса, водоема;
• строения, которые необходимо сносить (цена повышается при отсутствии построек);
• насаждения, которые надо вырубать (по минимуму);
• юридические ограничения снижают стоимость;
• в случае строительства крупного коттеджа приближенность к жилым постройкам, которые находятся в ветхом состоянии, снижают цену на землю;
• права (в приоритете оформленные права собственности);
• разрешения на использование участка;
• размер земельного угодья (приоритет участкам, которые можно продавать по частям);
• предпочтительны потоки ветра, идущие на юго-восток и юг — в большинстве своем это северные районы и западная часть Подмосковья.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли под офисы и ТРЦ

На цену земельного участка, который предназначен для строительства офисов и торгово-развлекательных центров, влияют такие факторы:

• приближенность к столице (объекты, которые находятся на расстоянии до 5 км стоят намного больше);
• наличие развитой и многообразной инфраструктуры;
• комфортный транспортный подъезд, транспортные развязки;
• инженерные коммуникации (в т.ч. электричество, газ, водопровод/скважины, канализации, котел, телефон и др.);
• направление — дороже стоят объекты на западе, северо-западе, юго-западе (они более разгружены или есть коттеджи, которые приближены к этому направлению);
• юридические обязательства или обременения (санитарная зона, аренда и др.) — земли с ограничениями стоят дешевле;
• права на земельный надел (если права собственности оформлены, то они в приоритете);
• возможности использования участка (ценятся земли в статусе промышленных).

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли для промышленного использования

Какие факторы влияют на цену земельного участка, который планируется применять в промышленных целях:

• приближенность к федеральной трассе (если объект располагается очень близко, то его стоимость автоматически повышается);
• удобная транспортная развязка, уровень ее подготовленности и наличие;
• инженерные коммуникации (газ, вода или скважина, теплоснабжение или котел, телефон, проводной Интернет, канализация);
• права (ценится земельный участок с оформленными документами и полностью зарегистрированными правами собственности);
• строения, которые можно сносить (участок стоит больше, поэтому стоимость автоматически повышается, построек нет, а если существуют, то находятся в приемлемом состоянии или просто повышается цена, т.к. объект можно применять для промышленных целей);
• насаждения, которые нужно вырубать (важно, чтобы их количество было маленьким или они вовсе отсутствовали);
• юридические обязательства или обременения (санитарная зона, аренда и др.) — если не распространяются какие-то ограничения юридического характера, то земля стоит дороже;
• разрешения по использованию участка (ценятся объекты в статусе промышленных земель);
• приближенность к населенным пунктам (стоимость объекта повышается).

Один и тот же земельный участок может стоить по-разному. Все зависит от того, для какой цели он предназначен. Земля для строительства офисов обходится дорого, а вот в категории участков, предназначенных для промышленных целей, цена этого же объекта будет иной. Поэтому важно учитывать все факторы, которые влияют на ценообразование. Это позволит получить максимум выгоды и пользы от любой сделки о купле-продаже земли.

Шумоизоляция — выбираем по настоящему тихие окна.

В жестких условиях российского климата первое, на что обращают внимание покупатели окон – это теплоизоляционные качества. Но позднее оказывается, что окна пропускают шум.
Стройка по соседству, двигатели проезжающих мимо дома машин, промышленные предприятия, мелодия газонокосилки, грохот мусороуборочной машины – все эти спутники городской атмосферы проникают внутрь квартиры.

Но даже в относительно тихом частном секторе неприятно среди ночи просыпаться от лая собак или криков соседей.

Если все перечисленное до боли знакомо, значит, вам нужны окна с хорошей шумоизоляцией.

Ищем «тихие» окна

Звукоизоляция – способность материалов отражать звук. Измеряется в децибелах.
Противоположное понятие – шумопоглощение. Свойственно неоднородным по структуре мягким и пружинистым материалам.
В паре индекс звукоизоляции и коэффициент шумопоглощения определяют, насколько «тихими» будут ваши окна.

Рассчитайте точную стоимость тихих окон в компании «Завод Окон ПВХ».

(Только для жителей Москвы и Московской области), отправьте заявку для расчета стоимости:

От чего зависит Звукоизоляция стеклопакета:

• многокамерного принципа строения ПВХ профиля;

• качества звукопоглощающего уплотнителя;

• его прижима с помощью современной, например, немецкой фурнитуры;

• свойств самого стеклопакета (количество стекол, их толщина и дистанция между ними);

• профессиональный монтаж изделия (ведь сквозь монтажный шов вполне может проникать не только шум, но и ветер, невзирая на то, что вы купили окна с повышенной шумоизоляцией).

Индекс шумоизоляции

При покупке обращайте внимание на индекс шумоизоляции. Чем он выше – тем лучше. У обычного двухкамерного стеклопакета с толщиной всех стекол по 4 мм он равен всего 33-37дБ. Исправить этот недочет можно с помощью закачки инертного газа аргона в камеры, ведь его плотность отлична от плотности воздуха.

На заметку: такой же, но ассиметричный стеклопакет с толщиной внешнего стекла 6 мм будет успешнее отражать звуковые волны (38-40дБ). Многослойные стекла триплекс или ламинированные еще эффективнее гасят звуковые колебания (40-42дБ), особенно если между стеклами различные расстояния. Немного опережают их в этом 5-пакетные системы (43дБ). Наибольший коэффициент шумоизолирования (47дБ) имеют конструкции с 6-ю пакетами.

Вывод: 2-камерный стеклопакет со стеклами одинаковой толщины совсем не подходит для звукоизоляции. Поэтому если вас интересует шумоизоляция пластиковых окон в городской квартире с оживленной магистралью неподалеку, конструкцию придется менять.

Обратите внимание! Материал изготовления профиля евроокон (древесина, ПВХ, алюминий) с точки зрения звукоизоляции не важен.

Почему так важна шумоизоляция стеклопакетов?

Желание жить в тишине – отнюдь не прихоть. Шум – причина постоянной усталости, хронической бессонницы, раздражительности, расшатанных нервов и плохой трудоспособности.
Но даже при современных пластиковых окнах шум будет проникать в дом и это хорошо, потому что то, что мы называем «тишиной», на поверку оказывается вполне измеряемой величиной в 25дБ. Если уровень шума опустится ниже, человек почувствует дискомфорт от «звенящей тишины».

Дневная норма шума – 40дБ,
Ночная – 30дБ.

Постоянный шум до 60-и дБ уже способен вызвать истерию (для сравнения: громкий разговор способен достигнуть 70-75дБ, а проезжающие машины – 90). Вот почему шумоизоляция окон не менее важна, чем другие их характеристики.

Виды шума

Специалисты делят шум на высокочастотный и низкочастотный. Первый проникает сквозь щелки и «впитывается» звукопоглощающими уплотнителями.

Второй внедряется через стекла и гасится воздушной прослойкой между ними (вспомните, как хорошо спасают от шума массивные сталинские рамы), массой стекол и их разнородностью.
Как выбрать самый тихие окна ?

На коэффициент звукоизоляции влияют:
• толщина стекол,
• их количество,
• неравновеликое расстояние между ними,
• материал изготовления стеклопакета,
• качество уплотнителей, фурнитуры,
• конструктивные особенности окон,
• нюансы монтажа (особенно коробки и отделки откосов).

Внешние факторы

Важно также, куда выходит окошко: на проезжую часть, автостраду, во внутренний дворик, на дорогу, но в спальном районе.
1. Если речь идет о желании отгородиться от криков с детской площадки и разговоров бабушек на лавочке, достаточно установить пятикамерный профиль с толщиной внешней стенки 2,8 мм + двухкамерный стеклопакет 32 мм.

2. Для нейтрализации признаков жизни проезжей части спального района потребуются более мощные шумозащитные окна с 5-камерной профильной системой и толщиной внешней стенки 3 мм + ассиметричным двухкамерным стеклопакетом 32 мм.

3. Дом на проспекте или с выходом на никогда не спящую автомагистраль – наказание. Но профильная система с 6-ю камерами + двухкамерным стеклопакетом 44 мм максимально оградят жильцов от данной напасти.
Но если кто-то ищет максимальную силу звукоотражения, выберите формулу стеклопакета, например, толщиной 48 мм с 3-х контурным уплотнителем.

Шумоизоляция окон в квартире: практические моменты

1) При покупке окон смотрите на показатели индексации шума в их паспорте. Выбирайте изделие с максимальным индексом, поскольку на практике указанные цифры уменьшатся на 6-7, а то и 10 децибел.

2) Если все же решили взять двойной стеклопакет, проследите, чтобы стекла в нем были разной толщины во избежание эффекта резонирования. Добавочная створка с одним стеклом и стеклопакетом (формула «2+1») лучше двойного стеклопакета с одинаковыми стеклами.

3) Обратите внимание на способ открывания фрамуги. Известно, что чем герметичнее конструкция, тем меньше шума она пропускает.
Если площадь остекления большая, выбирайте глухое окно посредине с открывающимися створками по бокам.
Помните, что раздвижные панорамные окна создают риск проникновения шумов с улицы в дом. Гораздо «тише» небольшие распашные изделия.
Наличие поворотного механизма тоже не лучшим образом сказывается на борьбе хозяев с шумом.

4) И еще раз обратите внимание на профессиональный монтаж с гарантией, чтобы в случае каких-то недочетов специалист бесплатно подтянул фурнитуру или исправил другие неполадки.
Важно! Профессиональная установка исключает использование монтажной пены. Она совершенно бесполезна в плане звукопоглощения. Настоящим барьером для звуковых волн является несохнущий силикон.

Жить в окружении посторонних звуков некомфортно и неполезно для здоровья. Шумоизоляционный стеклопакет избавит вас и вашу семью от данной проблемы, позволит создать благоприятный микроклимат для качественного сна, сосредоточенной работы и приятного отдыха.

Мы можем порекомендовать московскую компанию, производителя окон «Завод окон ПВХ». В этой компании вам помогут подобрать «тихие» окна.

Что влияет на уровень шумоизоляции окон ПВХ? От чего зависит свойство шумопоглащения окон?

По-настоящему качественные пластиковые окна должны обеспечивать защиту не только от ветра, дождя и холодов, но и от шума.

Какие выбрать окна, если квартира рядом с оживленной трассой или с шумной улицей?

Для таких случаев лучше выбирать многокамерные системы, стеклопакеты которых покрыты специальным напылением. Такие окна ПВХ оградят жильцов дома от шума с улицы, даже когда рядом железнодорожная станция или аэропорт.

Предлагаем вам ознакомиться с параметрами, влияющими на шумозащитные характеристики ваших окон из пластика.

Что оказывает влияние на шумозащиту?

Если вы хотите заказать окна ПВХ, чтобы защититься от городского шума, обращайте внимание на 4 главных параметра:

1. Количество камер в стеклопакете.

Чем меньше камер в стеклопакетах, тем хуже они изолируют звуки. Если вас интересует очень надёжная шумоизоляция, то имеет значение не только камерность стеклопакета, но и толщина стекол.

2. Внутрикамерный наполнитель стеклопакета.

Отличными шумозащитными свойствами обладает инертный газ.

3. Толщина камер стеклопакета.

Более широкая камера обеспечит лучшую шумозащиту.

4. Герметичность.

Все границы профиля со стеклопакетами и откосами должны быть герметичны.

Классы звукоизоляции окон ПВХ

Оценить качество шумозащиты окон из пластика можно, опираясь на ее классы:

• Класс 1 и класс 2 – сокращают шум менее 30 Дб.
• Класс 3 – до 32 Дб.
• Класс 4 – до 34 Дб.
• Класс 5 – до 36 Дб.
• Класс 6 – сокращают шум до 40 Дб.

Каким должно быть окно с высокой степенью шумоизоляции?

Идеально «тихое» окно должно быть установлено строго по технологии, а сделано из ПВХ-профиля и стеклопакета со звукоизоляцией.

У такого стеклопакета обязательно должно быть несколько камер, заполненных инертным газом, и триплекс-стекла разной толщины.

Как повысить шумоизоляцию окон из ПВХ?

1. Высококачественный монтаж оконных систем обеспечивает их длительное использование и хорошую шумоизоляцию при плотно закрытых створках. Для увеличения шумоизоляционных свойств швы между откосами и рамой уплотняют, используя для этого монтажную пену.

Во избежание растрескивания пены используют меньшее число опор для рам. Для защиты пены от влаги перед запениванием швов используют наклеивание водостойкой ленты на рамы. Однако только при помощи монтажной пены добиться абсолютной шумоизоляции вряд ли получится. Для лучшей защиты от шума при монтаже окна лучше подойдёт не высыхающий силикон, который поможет максимально загерметизировать стыки.

2. Толщина стекол в стеклопакете. Лучшее решение – чередование стекол 8 мм и 4 мм, при этом наиболее толстое стекло должно располагаться снаружи. Дополнительно защитить от шума сможет триплекс, который покрывается специальной пленкой.

3. Инертный газ, которым заполняют камеры стеклопакета, поможет повысить звукоизоляцию оконных систем.

4. Качественный уплотнитель. Уплотнительный контур обеспечивает хорошую герметизацию и, следовательно, лучше защищает от шума.

5. Для повышения качества шумоизоляции оконных систем используется увеличенная толщина стекол, а площадь их уменьшается за счёт монтажа большего количества пластиковых перегородок в оконном проёме. Это поможет предупредить вибрацию звуковых волн, направленных на проем, и, соответственно, увеличить шумозащиту.

Надеемся, эта статья помогла вам узнать, какими критериями должны обладать “тихие” окна и теперь вы сможете купить окна в Норильске с максимальной защитой от шума.

В нашей компании “Интернет Окно” вы сможете не только купить окна с гарантией качества, но и сможете заказать профессиональное остекление балконов, остекление лоджий и качественный монтаж любых окон и дверей ПВХ с честной гарантией на все виды работ.

Стоимость окон ПВХ от нашей компании всегда понятна каждому нашему заказчику! Наши постоянные клиенты уже оценили качество оконных конструкций от нашей компании, их профессиональный монтаж и доступные цены на окна.